个人换购住房新规！2025年底前，卖房一年内买房，可申请个税退税

财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门联合下发财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第28号，明确：延续实施支持居民换购住房有关个人退税优惠。

文件主要是继续支持居民改善住房条件，置换住房，重点内容包括：

一、实施时间：2024年1月1日至2025年12月31日。

其实这是一个延续性的优惠政策，先前财政部 税务总局公告2022年第30号规定的该优惠政策执行时间为：2022年10月1日至2023年12月31日。

新文件等于是将原有优惠延期两年。两个文件叠加后，置换住房退税优惠政策执行时间为2022年10月1日至2025年12月31日。

比如，小明在2023年8月出售了一套现有住房，然后在2024年2月在同一城市新购买了一套住房，就符合政策规定的时间条件。

其中几个比较重要时间节点认定参考如下：

1、出售现有住房的时间=纳税人出售住房时个税完税时间。

2、购买住房时间分为两种情况：

（1）新购住房是新房的，购买住房时间=纳税人办理合同备案时间。

（2）新购住房是二手房的，购房住房时间=契税的完税时间，或不动产权证载明的登记时间。

二、具体政策内容：

纳税人出售自有住房，并在现有住房出售后一年内，在市场重新购买住房的，先前出售现有住房已缴纳的个税，可以申请退税。实际中，会有两种情况：

1、新购住房金额≥现住房转让金额，出售现住房已缴纳的个税，全部可以退还。

2、新购住房金额＜现住房转让金额，按新购住房金额占现住房转让金额比例计算退税。

比如，小白在2023年1月卖了一套住房，转让金额200万（不含增值税，下同），缴纳个税3万。2023年8月，小白在同一城市新购买一套住房，金额220万。

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在小白符合换购住房所有要求的条件下，小白新购住房花的钱，大于卖掉旧房子的钱，所以可以全额申请退还已缴纳的3万元个税。

但是倘若小白新购住房的价格是100万，那么小白可以申请的个税则需要按比例计算了，即：（100÷200）*3=1.5万元。

三、对于住房转让金额的确定标准

一般是房屋转让的市场成交价格，具体而言：

1、新购住房是新房，购房金额=网签购房合同中注明的成交价格。

2、新购住房是二手房，购房金额=成交价格。

如果是出售多人共同持有住房的，或者新购住房是多人共同持有的，则应按纳税人所占产权份额确定住房转让金额或新购住房金额。

比如，小明和小白，共同拥有一套住房，产权各占50%。2023年5月，有人200万买走了这套房子，小明和小白各缴纳了2万元的个税。

2023年8月，小明在同一城市花150万买了一套住房，因为150万＞100万（小明原有住房占50%产权，200*50%），所以小明的退税金额是2万。

而小白则是在2023年9月，跟小黑在同一城市一起花200万购买了一套住房，小白新住房产权占比40%。

那么小白的卖房子的金额=200×50%=100元，买房子的金额=200×40%=80万元。小白可以申请退税的金额=80/100×2=1.6万元。

四、享受该优惠政策，必须同时满足的条件

并不是只要你在政策规定时间内换购房子了，就能享受这个优惠政策了。想要享受这个退税优惠，你还需要同时满足以下两个条件：

1、出售和重新购买的住房，在同一城市范围。

2、出售自有住房的人，应该是新购住房的产权人或产权人之一。

当然，前提是：纳税人在2022年10月1日至2025年12月31日期间进行置换住房，且出售住房后一年内新购住房的。

五、申请退还个税，纳税人需要提供的资料

一般来说，除了特殊规定外，对于符合条件可以申请退税的纳税人，卖房的时候在哪个税务机关交的个税，就需要去哪个税务机关申请退税。

申请退税需要提供的资料或包括：退税申请表、身份证件、现住房销售合同、新购住房交易（购房）合同、不动产权证书（二手房）等。

实务中，纳税人提供了相关材料，填报并确认了相关信息后，系统会自动计算应退税款，税务机关审核通过后，纳税人就可以拿到退税。

需要注意的是，纳税人对于所提供的资料真实性、可靠性、完整性负责，如果提供虚假信息、资料骗取退税的，税务机关会依照征管法进行处理。

六、其他事项

如果申请了退税之后，又解除了房屋交易合同，导致不符合申请退税的条件了，那么纳税人已获得的退税需要主要缴回。具体缴回已退税款的时间为，合同解除等情形发生后的次月15日内。

最后，以上内容仅供一般参考，不作为实际操作依据。