换房可以退个税了

居民个人出售住房需要按照财产转让所得缴纳个人所得税，2022年10月1日至203年12月31日，满足一定条件，居民个人出售现有住房，再购置新住房的，可以在新购置住房时，申请退还转让现房产时缴纳的个人所得税。

根据《财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号）规定，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

享受该税收优惠的条件是需要满足出售现住房后一年内新购置住房。对于转让现住房时符合满五唯一（购置时间满五年且属于家庭唯一住房的）享受了免征个人所得税政策的，由于转让环节没有缴纳个税，也不存在退税问题。所以该优惠政策，是针对不符合满五且唯一的纳税人转让住房行为。

退税金额计算：

若新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税，即退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税；若新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税，退税金额=（新购住房金额÷现住房转让金额）×现住房转让时缴纳的个人所得税。现住房转让金额和新购住房金额均不包含增值税。

转让住房应纳个税税款计算：

纳税人转让住房，按照财产转让所得缴纳个人所得税，税率为20%，具体计算公式为：
应纳个人所得税=应纳税所得额×20%=（住房转让收入-住房原值-转让住房环节缴纳的相关税金及合同费用）×20%

住房转让收入即住房转让成交不含增值税价款，纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权根据有关信息核定转让收入，但必须保证各税种计税价格的一致。

住房原值是值住房原购置价款，可以凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许计算应纳税所得额时，从收入中扣除。

准予扣除的相关税金是转让环节实际缴纳的税金，包括实际缴纳的城市维护建设税，教育费附加以及地方教育费附加，个人转让住房，目前印花税以及土地增值税可以享受免税政策，实际缴纳的增值税不得税前扣除，增值税属于价外税（自然人转让其购买时间不足2年的住房，需要全额缴纳5%的增值税；购买时间超过2年的普通住房以及北上广深以外的地区的非普通住房，免征增值税；购买时间超过2年的北上广深地区非普通住房，依然需要按照5%征收率缴纳增值税）。附加税费（城建税、教育费附加以及地方教育附加均以实际缴纳的增值税税额为计税依据计算税额，若增值税免税，则附加税费也免税。

合理的费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，注意凭相关合同，发票税前扣除。