等额本金提前还款技巧

对于部分购房者，前期购房时，由于资金紧张等原因选择了贷款，后期随着经济条件变好，手中有了充裕的资金，就有了提前偿还贷款的想法。那么对于等额本金方式的房贷，提前清偿贷款划算吗？什么时间节点提前清偿贷款更划算呢？

等额本金是一种还款方式，要想了解提前还款是否划算，先要明白等额本金还款方式下是如何偿还本金和利息的。

等额本金是指每期偿还的本金是相同的，房贷一般是以一个月为一期，

每月偿还本金=总贷款金额（本金）÷总还款期数

每月偿还利息=截止本还款期尚未清偿的贷款本金（不扣除本期将要清偿的本金数额）×月利率

月利率=年利率÷12

房贷利率是名义年利率的概念，要将年利率换算成计息期利率，以月为一个计息周期，则月利率为年利率除以12个月，因为是以月为计息周期复利计息，实际有效年利率要比名义年利率高，以名义年利率为6%为例，计息期为一个月，则有效年利率=（1 6%÷12）^12-1=6.17%.

在选择固定利率的情况下，不同还款年份的年利率是不变的，则月利率是相等的；在选择LPR浮动利率（默认是一年调整一次）的情况下，不同还款年份的年利率是浮动的，则月利率也会有所不同。

每月偿还金额=每月偿还本金 每月偿还利息=总贷款本金÷总还款期数 截止本还款期尚未清偿贷款本金×月利率

选择固定利率的情况下，每月偿还的利息数列是一个等差数列，公差为每月偿还本金×月利率，该等差数列求和，就是总共需要偿还的利息之和。

偿还利息之和=总还款期数×（总贷款本金×月利率 最后一期偿还本金×月利率）÷2=总还款期数×（总贷款本金 每月偿还本金）×月利率÷2

以贷款本金120万，贷款期限为20年（总还款期数为20×12=240个月），贷款利率为固定利率6%（便于计算），则总还款利息=240×（120 120÷240）×（6%÷12）÷2=72.3万。

由于每月偿还的利息均是尚未清偿的本金对应的利息，即每月支付的利息均是对你占用尚未支付的本金（尚存在贷款）支付的对价。从这一观点来看，手中有钱并不打断进行任何其他任何投资的情况下，有多少闲钱就清偿多少本金，还上的本金部分，以后期间均不用再计算利息。（注意有些银行提前清偿有违约金，还要关注贷款合同具体违约金的规定）

从还款利息之和较少的角度考虑，等额本金方式下，三分之一贷款合同总期限之前提前还款更划算。

以上面的例子，我们计算第1年到第20年还款利息之和分别是多少（不考虑违约金，实际有违约金的自己再加上违约金，违约金也属于提前还款的成本）；

第一年年末提前清偿剩余贷款：12×{120×0.5% （120-0.5×12）×0.5%}÷2=7.02万；

第二年年末提前清偿剩余贷款：24×{120×0.5% （120-0.5×24）×0.5%}÷2=13.68万；

第三年年末提前清偿剩余贷款：36×{120×0.5% （120-0.5×36）×0.5%}÷2=19.98万；

第四年年末提前清偿剩余贷款：48×{120×0.5% （120-0.5×48）×0.5%}÷2=25.92万；

第五年年末提前清偿剩余贷款：60×{120×0.5% （120-0.5×60）×0.5%}÷2=31.5万；

第六年年末提前清偿剩余贷款：72×{120×0.5% （120-0.5×72）×0.5%}÷2=36.72万；

第七年年末提前清偿剩余贷款：84×{120×0.5% （120-0.5×84）×0.5%}÷2=41.58万；

第八年年末提前清偿剩余贷款：96×{120×0.5% （120-0.5×96）×0.5%}÷2=46.08万；

第九年年末提前清偿剩余贷款：108×{120×0.5% （120-0.5×108）×0.5%}÷2=50.22万；

第十年年末提前清偿剩余贷款：120×{120×0.5% （120-0.5×120）×0.5%}÷2=54万；

第十一年年末提前清偿剩余贷款：132×{120×0.5% （120-0.5×132）×0.5%}÷2=57.48万；

第十二年年末提前清偿剩余贷款：144×{120×0.5% （120-0.5×144）×0.5%}÷2=60.48万；

第十三年末提前清偿剩余贷款：156×{120×0.5% （120-0.5×156）×0.5%}÷2=63.18万；

第十四年年末提前清偿剩余贷款：168×{120×0.5% （120-0.5×168）×0.5%}÷2=65.52万；

第十五年年末提前清偿剩余贷款：180×{120×0.5% （120-0.5×180）×0.5%}÷2=67.5万；

第十六年年末提前清偿剩余贷款：192×{120×0.5% （120-0.5×192）×0.5%}÷2=69.12万；

第十七年年末提前清偿剩余贷款：204×{120×0.5% （120-0.5×204）×0.5%}÷2=70.38万；

第十八年年末提前清偿剩余贷款：216×{120×0.5% （120-0.5×216）×0.5%}÷2=71.28万；

第十九年年末提前清偿剩余贷款：228×{120×0.5% （120-0.5×228）×0.5%}÷2=71.82万；

按照合同规定，不提前还款总利息：240×{120×0.5% 0.5×0.5%}÷2=72.3。

从以上计算的数列可以看出，在第5年年末提前还清剩余贷款，前5年利息为31.5，占到总利息的一半，所以，对于20年的等额本息提前还款建议在5——7年内偿还，30年的等额本金建议在10年内提前清偿。

以上是假定购房者没有其他投资的情况下，如果购房者有其他投资项目（或理财项目），在投资项目的投资回报率大于房贷利率时（注意年限的转换），就可以选择不提前还款，而是用手中多余的资金投资于该项目。

同时，需要注意，贷款有利于抵抗通货膨胀。因为有通货膨胀的存在，固定利率贷款下，实际利率要比合同约定的固定利率低，购买力在下降，钱越来越不值钱了，进一步加大了杠杆的作用。

购房者者选择LPR（货币市场报价利率）浮动利率的情况下，一般默认情况下，利率以一年为一个周期进行重定价，房贷年利率=LPR 基点加成，由于LPR的变动，导致利率的变动，所以，对于选择LPR浮动利率的情况下，还要关注LPR的动向，LPR一般受到宏观环境、货币政策、通货膨胀等因素的影响。

不管是固定利率下的等额本金贷款还是LPR浮动利率下的等额本金贷款，是否提前还款，取决于个人是否有其他理财或投资项目，没有任何其他理财或投资的情况下，手中余钱不提前还房贷也是等着贬值，则选择提前还房贷；有投资项目的情况下，需要拿贷款利率于预计项目投资回报率或理财项目收益率进行比较，回报率或收益率大于房贷利率的情况下，投资项目，而放弃提前清偿房贷。