企业名下房产自用和出租分别如何筹划可以降低房产税

企业自有房产，比如办公楼，厂房等不管是自用还是对外出租，每年都需要缴纳房产税。根据房产不同用途，有没有办法可以降低需要缴纳的房产税呢？

根据房产税的规定，房产税是以房屋为征收对象，按照房屋是自用还是出租分别采用从价（按房产余值）和从租（按租金收入）为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。那么，根据企业不同的用途，就有不同的筹划方式。

1、自用房产，考虑建（购）在农村

根据《房产税暂行条例》的规定，房产税的征收范围为坐落地在城市、县城、建制镇、工矿区的房产，也就是说房产税的征税范围为非农村。那么建在农村的房产，就不需要缴纳房产税。根据自己企业的具体情况，企业是否可以考虑将厂房建在农村。

2、自用房产，设法降低房产原值

第一条不可行的情况下，企业自有房产就避免不了，需要缴纳房产税了。根据房产税的规定，自用房产是按照房产余值来缴纳房产税。

应交房产税=房屋余值*1.2%=房产原值*（1-扣除比例）*1.2%

其中，扣除比例是由各省、自治区、直辖市人民政府来确认的，基本是在10%——30%之间。
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除去扣除比例，影响房产税的就只有房产原值了。而房产原值就是会计核算上的“固定资产”科目记载的房屋原价。房屋原价越低，其每年需要缴纳的房产税也就越少。注意房产原值并不扣除折旧及减值准备，就是房产的入账原值。

也就是说，如果企业想降低以后每年需要缴纳的房产税，在初始购买的时候，不影响办公等其他考虑因素的情况下，就选择房价相对而言较低的。

3、企业自用地下建筑室，建议购买单独地下室

如果企业需要地下建筑室，比如某些行业的地下储藏室，建议企业购买单独地下室，不要和地下地上相连。因为单独地下室房产原值可以在实际原值的基础上扣除50%——80%（工业用途扣除50%——60%；商业和其他用途扣除70%——80%）。这样就降低了50%到80%的房产税。

4、房产对外出租，分别核算降低租金收入

根据《房产税暂行条例》的规定，房产对外出租，是按照租金收入计算需要缴纳的房产税。

应交房产税=年租金收入*12%

从公式可以看出，租金收入和房产税成正比，要想降低房产税，就要降低租金收入。实务中，企业自有房产基本为办公楼或则厂房比较多，出租过程中，有时附带房产还会包含一些基础办公设备，办公座椅等等，这些可以和房产分开的附属设备，就可以独立出来，单独签订租赁合同。

比如某一间办公楼（包含基础办公设备）对外出租年租金为60万，可以改变合同内容，单独房产年租金约定为50万，各种设备约定为10万（当然设备设施约定的价格要符合市场出租价格，不要过分夸张），这种情况下，就可以少缴（60-50）*12%=1.2万房产税。

5、闲置房产及时对外出租

企业自有房产不管有没有实际使用，都需要缴纳房产税。企业可以及时把闲置房产对外出租，降低税务成本，并且还额外获得了租金收入。

比如某企业一间写字楼闲置，原值为400万，当地房产原值扣除比例为20%，该企业一年需要缴纳房产税为400*80%*1.2%=3.84万元。

如果企业将该房产对外出租，取得年租金为30万，需要缴纳房产税为3.6万。相比之下额外还取得30万的收入。