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买房贷款208万,还九年本金一分没少,买房贷款“避坑”指南

金融财经佚名2024-11-10

嘿,您听说过这么一件糟心事吗?在浙江有个刘先生,2011 年的时候,他满心欢喜地贷款 208 万买了房,想着有了自己的家,以后的日子就安稳了。当时啊,银行说每个月还款 9100 元,刘先生觉得这数目自己能承受,就按要求开始还款。

这一还就是九年呐!您猜怎么着?有一天,刘先生心血来潮查了一下还款进度,这一查差点没把他吓晕过去。208 万的本金竟然一分没少,不仅如此,他还倒欠了银行几十万的利息。这就好比你辛辛苦苦赶路,走了老半天,却发现自己还在原地,甚至还往后退了,刘先生当时那个心情啊,真是无法形容。

他气冲冲地跑到银行,眼泪止不住地流,拉着工作人员就问怎么回事。银行呢,就回了一句:“合同是你自己签的,我们就是按合同扣钱。”原来啊,刘先生选的是等额本息还款法。这等额本息是啥呢?简单说,就是每个月还款的钱数是固定的,但这里面大部分钱在前期都拿去还利息了,本金减少得那叫一个慢。刘先生这下可真是崩溃了,自己这么多年的辛苦都白费了,感觉就像掉进了一个大坑,怎么也爬不出来。

一、还款方式大揭秘:等额本息和等额本金到底咋回事?

(一)等额本息还款法

1. 具体咋算的呢?

咱就拿个简单例子来说吧。假设您贷款 50 万,年利率是 5%,贷款期限是 20 年。银行就会用一个专门的公式来算出您每个月要还的钱,这个公式有点复杂,咱就不细说了,反正算出来每个月还款大概是 3299.77 元。在这 3299.77 元里,刚开始的时候,利息占了大头。比如说第一个月,50 万本金乘以年利率 5%再除以 12 个月,利息大概是 2083.33 元,那本金就只还了 1216.44 元。随着时间推移,每个月利息会慢慢减少,本金还的部分会慢慢增加,但每个月还款总额始终是 3299.77 元。

2. 这方式有啥优缺点呢?

优点是每个月还款金额固定,就像每个月领固定工资一样,您心里有底,能很稳地安排生活开销。比如说一对普通上班族夫妻,每个月收入稳定,没什么大的波动,选等额本息就挺好。他们可以清楚地知道每个月要拿出多少钱还房贷,不用担心这个月多还,下个月少还的问题,这样财务规划就简单多了。

可缺点也不小啊。总体算下来,利息支出可比其他还款方式多不少呢。就像刘先生,还了九年,本金没动,利息还越欠越多。而且啊,如果您后期想提前还款,那可就不太划算了。为啥呢?因为前期还的大多是利息,本金没还多少,您提前还款,其实就是把银行本来后面要收的利息给省了,银行可不乐意,所以有的银行还会收您违约金呢。

(二)等额本金还款法

1. 这里面的门道

还是用刚才 50 万贷款,年利率 5%,20 年期限这个例子。等额本金还款呢,每个月还的本金是固定的,就是 50 万除以 240 个月(20 年乘以 12 个月),每个月本金还 2083.33 元。利息呢,是根据剩下的本金来算的,所以每个月利息都不一样,会越来越少。比如说第一个月利息还是 2083.33 元(和等额本息算法一样),那第一个月还款就是 4166.66 元(本金 2083.33 元 利息 2083.33 元),到了第二个月,本金还是 2083.33 元,但利息就变成了(50 万 - 2083.33 元)乘以年利率 5%再除以 12 个月,这样算下来每个月还款金额就逐月递减了。

2. 优缺点是啥?

这等额本金的优点可不少。首先,总体利息支出比等额本息少多了。因为本金还得快,利息计算的基数越来越小,就像雪球越滚越小一样。而且啊,随着时间推移,还款压力会越来越小。比如说一个做生意的人,他刚开始资金比较充裕,收入也高,他选等额本金,前期还款虽然多,但他能承受,后期随着本金减少,还款压力小了,他也轻松。

不过缺点就是前期还款压力大呀。就像刚才说的,第一个月还款可能比等额本息高不少呢。要是您收入不太稳定,或者刚开始工作没几年,手头没多少积蓄,选这个还款方式,万一哪个月钱不够,可就麻烦了,搞不好就逾期了,这逾期了对自己的信用记录可不好。

二、银行在房贷业务里的那些事儿:责任与问题

(一)合同那些事儿:履行与解释义务

咱再说说银行在这事儿里的情况。从法律上讲,银行是按合同办事,扣钱没扣错。可问题是,在签贷款合同的时候,银行有没有把还款方式这些重要的事儿给刘先生讲清楚呢?这可就不好说了。您想啊,咱们普通人对这些金融知识本来就不太懂,银行要是不详细解释,咱们就像蒙在鼓里一样。

银行有责任把等额本息、等额本金这些还款方式的优缺点都告诉借款人。比如说,银行工作人员得告诉刘先生,等额本息前期还的主要是利息,本金减少慢;等额本金前期还款压力大,但利息少。要是没说清楚,就像卖东西不给人说明书一样,这不是坑人嘛。而且,银行得保证借款人是真的理解了这些内容,不能就简单地让人家签字了事。

(二)金融消费者保护:银行做得够吗?

银行作为金融机构,得遵守《消费者权益保护法》啊。在房贷这个事儿上,消费者其实是弱势群体。咱们在银行面前,就像小孩面对大人一样,银行知道的多,我们知道的少。银行得把信息都公开透明地告诉我们,让我们能做出明智的选择。可现实中呢,有些银行就为了完成业务,不管我们懂不懂,这可不行。我们是来借钱买房的,不是来被忽悠的。

三、房贷“避坑”实操指南:满满的干货

(一)还款方式要选对:深入了解很关键

1. 知识学起来

在您打算贷款买房之前,一定要好好学学这两种还款方式。别嫌麻烦,这可关系到您以后几十年的钱袋子呢。您可以上网搜搜,现在网络这么发达,好多金融知识网站都有详细介绍。也可以问问身边买过房的亲戚朋友,他们有实际经验,能给您说说。还有啊,要是有机会,找个专业的金融人士问问,比如银行的理财经理之类的,让他们给您讲讲这里面的门道。

您可以找个房贷计算器,在网上一搜就有。把您打算贷款的金额、利率、期限都输进去,看看等额本息和等额本金这两种方式下每个月还款是多少,利息总共是多少。对比一下,心里就有数了。比如说您打算贷款 80 万,利率 4.5%,30 年,用计算器一算,等额本息每个月还款大概 4053.48 元,总利息 659252.8 元;等额本金第一个月还款 5222.22 元,以后逐月递减,总利息 540900 元。这一对比,您就知道利息差了不少呢。

2. 结合自身情况做选择

选还款方式得看您自己的情况。如果您是那种收入稳定,每个月就那么多钱进账,而且没什么大的变化,像公务员、事业单位员工之类的,等额本息可能比较适合您。就像我有个朋友,在学校当老师,每个月工资固定,他就选了等额本息,还款没压力,生活也安稳。

但如果您收入比较高,手头有点积蓄,而且以后收入还有望增加,像一些企业的中高层管理人员,或者自己做生意的,那等额本金就不错。我有个做生意的亲戚,他贷款买房的时候就选了等额本金。他说刚开始虽然还款多,但他能承受,而且他相信以后生意越来越好,还款压力会越来越小,还能少付不少利息呢。

(二)合同条款要看清:别给自己挖坑

1. 重要条款一个不能漏

签房贷合同的时候,您可得瞪大眼睛了。那些条款密密麻麻的,看着就头疼,但再头疼也得看仔细。重点看还款方式、利率调整方式、提前还款规定这些。比如说利率调整方式,如果是浮动利率,您得知道是根据什么来调整,是央行的基准利率,还是银行自己有个什么标准。还有提前还款规定,有的银行规定提前还款要收违约金,有的收得多,有的收得少,您得看清楚是怎么算的。要是不看清楚,等您想提前还款的时候,发现要交一大笔违约金,那可就亏大了。

2. 别盲目签字

千万不要着急签字啊!有些人为了快点把房子买下来,或者觉得银行不会坑自己,看都不看就签字,这可太危险了。您要是对某个条款不明白,就问银行工作人员,让他们解释清楚。要是他们解释得不清楚,或者您觉得不合理,就别签字。这合同一签可就是有法律效力的,您得对自己负责。

(三)利率市场要关注:别让自己多花钱

1. 利率调整对还款的影响

房贷利率分固定利率和浮动利率。如果您选的是浮动利率,那市场利率一变,您的还款利息就跟着变。比如说,市场利率下降了,您每个月还款的利息就会少一些,这就相当于省钱了。像前几年,央行下调基准利率,好多选浮动利率的借款人还款压力就小了。但要是市场利率上升,您的还款利息就会增加。所以您得关注市场利率的走势。

2. 怎么选合适的利率方式呢?

这就需要您有点判断能力了。如果您觉得未来市场利率会比较稳定,或者会下降,那可以选浮动利率。比如现在经济形势不太好,央行可能会采取一些降息措施来刺激经济,那选浮动利率可能就比较划算。但如果您担心利率上升,而且对当前的利率水平比较满意,那选固定利率更保险。比如说您贷款的时候利率比较低,您怕以后利率涨上去,那就选固定利率,这样每个月还款金额就固定了,心里踏实。

(四)提前还款有讲究:规划好了再行动

1. 评估必要性和时机

要不要提前还款,这得好好想想。如果您手上有一笔闲钱,暂时没什么好的投资渠道,比如说您本来打算存银行,利息又不高,那可以考虑提前还款。一般来说,在等额本息还款前期提前还款比较划算,因为前期利息占比大。就像您贷款 100 万,等额本息还款,还了没几年,如果有 20 万闲钱,提前还了,那后面的利息就能少付不少呢。但如果您有更好的投资渠道,比如说投资回报率比房贷利率高,那可以先不还,用这笔钱去投资。

2. 了解规定和流程

每个银行对提前还款的规定都不太一样。有的银行要求提前还款要提前申请,还要交一定的违约金。您得在签合同的时候就问清楚,提前还款有没有限制,比如最少要还多少,有没有时间限制,违约金是怎么算的。等您决定要提前还款的时候,就按照银行的流程来,准备好相关材料,比如身份证、贷款合同之类的,别到时候因为材料不全办不了。

(五)专业建议不能少:让自己更有底气

1. 找对人咨询

要是您对房贷合同、还款方式这些有疑问,别自己瞎琢磨,找专业人士问问。可以找金融顾问,他们对各种金融产品和还款方式都很了解,能根据您的情况给您分析哪种还款方式好,什么时候提前还款合适。要是您担心合同里有什么法律问题,就找个律师咨询一下。比如说合同里有个条款您觉得不合理,律师可以告诉您这个条款有没有法律效力,会不会损害您的权益。

2. 参考权威信息

多关注一些权威机构发布的关于房贷的信息。比如说央行关于房贷政策的解读,银保监会对金融消费者保护的规定。这些信息能让您了解国家对房贷市场的政策导向,知道自己有哪些权益。您可以关注央行的官方网站、银保监会的官方公众号之类的,这样就能及时获取最新信息,让自己在房贷这个事儿上不糊涂。

总之啊,房贷是个大事儿,就像一场漫长的马拉松,得好好准备,步步谨慎。咱可不能像刘先生那样,跑了半天发现自己还在坑里呢。通过这些方法,您就能在房贷还款的路上少走弯路,保障自己的经济利益,让自己的买房之路更顺畅。希望大家都能住上自己心仪的房子,还房贷也还得轻松愉快!

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