买房贷款208万，还九年本金一分没少，买房贷款“避坑”指南

嘿，您听说过这么一件糟心事吗？在浙江有个刘先生，2011 年的时候，他满心欢喜地贷款 208 万买了房，想着有了自己的家，以后的日子就安稳了。当时啊，银行说每个月还款 9100 元，刘先生觉得这数目自己能承受，就按要求开始还款。

这一还就是九年呐！您猜怎么着？有一天，刘先生心血来潮查了一下还款进度，这一查差点没把他吓晕过去。208 万的本金竟然一分没少，不仅如此，他还倒欠了银行几十万的利息。这就好比你辛辛苦苦赶路，走了老半天，却发现自己还在原地，甚至还往后退了，刘先生当时那个心情啊，真是无法形容。

他气冲冲地跑到银行，眼泪止不住地流，拉着工作人员就问怎么回事。银行呢，就回了一句：“合同是你自己签的，我们就是按合同扣钱。”原来啊，刘先生选的是等额本息还款法。这等额本息是啥呢？简单说，就是每个月还款的钱数是固定的，但这里面大部分钱在前期都拿去还利息了，本金减少得那叫一个慢。刘先生这下可真是崩溃了，自己这么多年的辛苦都白费了，感觉就像掉进了一个大坑，怎么也爬不出来。

一、还款方式大揭秘：等额本息和等额本金到底咋回事？

（一）等额本息还款法

1. 具体咋算的呢？

咱就拿个简单例子来说吧。假设您贷款 50 万，年利率是 5%，贷款期限是 20 年。银行就会用一个专门的公式来算出您每个月要还的钱，这个公式有点复杂，咱就不细说了，反正算出来每个月还款大概是 3299.77 元。在这 3299.77 元里，刚开始的时候，利息占了大头。比如说第一个月，50 万本金乘以年利率 5%再除以 12 个月，利息大概是 2083.33 元，那本金就只还了 1216.44 元。随着时间推移，每个月利息会慢慢减少，本金还的部分会慢慢增加，但每个月还款总额始终是 3299.77 元。

2. 这方式有啥优缺点呢？

优点是每个月还款金额固定，就像每个月领固定工资一样，您心里有底，能很稳地安排生活开销。比如说一对普通上班族夫妻，每个月收入稳定，没什么大的波动，选等额本息就挺好。他们可以清楚地知道每个月要拿出多少钱还房贷，不用担心这个月多还，下个月少还的问题，这样财务规划就简单多了。

可缺点也不小啊。总体算下来，利息支出可比其他还款方式多不少呢。就像刘先生，还了九年，本金没动，利息还越欠越多。而且啊，如果您后期想提前还款，那可就不太划算了。为啥呢？因为前期还的大多是利息，本金没还多少，您提前还款，其实就是把银行本来后面要收的利息给省了，银行可不乐意，所以有的银行还会收您违约金呢。

（二）等额本金还款法

1. 这里面的门道

还是用刚才 50 万贷款，年利率 5%，20 年期限这个例子。等额本金还款呢，每个月还的本金是固定的，就是 50 万除以 240 个月（20 年乘以 12 个月），每个月本金还 2083.33 元。利息呢，是根据剩下的本金来算的，所以每个月利息都不一样，会越来越少。比如说第一个月利息还是 2083.33 元（和等额本息算法一样），那第一个月还款就是 4166.66 元（本金 2083.33 元 利息 2083.33 元），到了第二个月，本金还是 2083.33 元，但利息就变成了（50 万 - 2083.33 元）乘以年利率 5%再除以 12 个月，这样算下来每个月还款金额就逐月递减了。

2. 优缺点是啥？

这等额本金的优点可不少。首先，总体利息支出比等额本息少多了。因为本金还得快，利息计算的基数越来越小，就像雪球越滚越小一样。而且啊，随着时间推移，还款压力会越来越小。比如说一个做生意的人，他刚开始资金比较充裕，收入也高，他选等额本金，前期还款虽然多，但他能承受，后期随着本金减少，还款压力小了，他也轻松。

不过缺点就是前期还款压力大呀。就像刚才说的，第一个月还款可能比等额本息高不少呢。要是您收入不太稳定，或者刚开始工作没几年，手头没多少积蓄，选这个还款方式，万一哪个月钱不够，可就麻烦了，搞不好就逾期了，这逾期了对自己的信用记录可不好。

二、银行在房贷业务里的那些事儿：责任与问题

（一）合同那些事儿：履行与解释义务

咱再说说银行在这事儿里的情况。从法律上讲，银行是按合同办事，扣钱没扣错。可问题是，在签贷款合同的时候，银行有没有把还款方式这些重要的事儿给刘先生讲清楚呢？这可就不好说了。您想啊，咱们普通人对这些金融知识本来就不太懂，银行要是不详细解释，咱们就像蒙在鼓里一样。

银行有责任把等额本息、等额本金这些还款方式的优缺点都告诉借款人。比如说，银行工作人员得告诉刘先生，等额本息前期还的主要是利息，本金减少慢；等额本金前期还款压力大，但利息少。要是没说清楚，就像卖东西不给人说明书一样，这不是坑人嘛。而且，银行得保证借款人是真的理解了这些内容，不能就简单地让人家签字了事。

（二）金融消费者保护：银行做得够吗？

银行作为金融机构，得遵守《消费者权益保护法》啊。在房贷这个事儿上，消费者其实是弱势群体。咱们在银行面前，就像小孩面对大人一样，银行知道的多，我们知道的少。银行得把信息都公开透明地告诉我们，让我们能做出明智的选择。可现实中呢，有些银行就为了完成业务，不管我们懂不懂，这可不行。我们是来借钱买房的，不是来被忽悠的。

三、房贷“避坑”实操指南：满满的干货

（一）还款方式要选对：深入了解很关键

1. 知识学起来

在您打算贷款买房之前，一定要好好学学这两种还款方式。别嫌麻烦，这可关系到您以后几十年的钱袋子呢。您可以上网搜搜，现在网络这么发达，好多金融知识网站都有详细介绍。也可以问问身边买过房的亲戚朋友，他们有实际经验，能给您说说。还有啊，要是有机会，找个专业的金融人士问问，比如银行的理财经理之类的，让他们给您讲讲这里面的门道。

您可以找个房贷计算器，在网上一搜就有。把您打算贷款的金额、利率、期限都输进去，看看等额本息和等额本金这两种方式下每个月还款是多少，利息总共是多少。对比一下，心里就有数了。比如说您打算贷款 80 万，利率 4.5%，30 年，用计算器一算，等额本息每个月还款大概 4053.48 元，总利息 659252.8 元；等额本金第一个月还款 5222.22 元，以后逐月递减，总利息 540900 元。这一对比，您就知道利息差了不少呢。

2. 结合自身情况做选择
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选还款方式得看您自己的情况。如果您是那种收入稳定，每个月就那么多钱进账，而且没什么大的变化，像公务员、事业单位员工之类的，等额本息可能比较适合您。就像我有个朋友，在学校当老师，每个月工资固定，他就选了等额本息，还款没压力，生活也安稳。

但如果您收入比较高，手头有点积蓄，而且以后收入还有望增加，像一些企业的中高层管理人员，或者自己做生意的，那等额本金就不错。我有个做生意的亲戚，他贷款买房的时候就选了等额本金。他说刚开始虽然还款多，但他能承受，而且他相信以后生意越来越好，还款压力会越来越小，还能少付不少利息呢。

（二）合同条款要看清：别给自己挖坑

1. 重要条款一个不能漏

签房贷合同的时候，您可得瞪大眼睛了。那些条款密密麻麻的，看着就头疼，但再头疼也得看仔细。重点看还款方式、利率调整方式、提前还款规定这些。比如说利率调整方式，如果是浮动利率，您得知道是根据什么来调整，是央行的基准利率，还是银行自己有个什么标准。还有提前还款规定，有的银行规定提前还款要收违约金，有的收得多，有的收得少，您得看清楚是怎么算的。要是不看清楚，等您想提前还款的时候，发现要交一大笔违约金，那可就亏大了。

2. 别盲目签字

千万不要着急签字啊！有些人为了快点把房子买下来，或者觉得银行不会坑自己，看都不看就签字，这可太危险了。您要是对某个条款不明白，就问银行工作人员，让他们解释清楚。要是他们解释得不清楚，或者您觉得不合理，就别签字。这合同一签可就是有法律效力的，您得对自己负责。

（三）利率市场要关注：别让自己多花钱

1. 利率调整对还款的影响

房贷利率分固定利率和浮动利率。如果您选的是浮动利率，那市场利率一变，您的还款利息就跟着变。比如说，市场利率下降了，您每个月还款的利息就会少一些，这就相当于省钱了。像前几年，央行下调基准利率，好多选浮动利率的借款人还款压力就小了。但要是市场利率上升，您的还款利息就会增加。所以您得关注市场利率的走势。

2. 怎么选合适的利率方式呢？

这就需要您有点判断能力了。如果您觉得未来市场利率会比较稳定，或者会下降，那可以选浮动利率。比如现在经济形势不太好，央行可能会采取一些降息措施来刺激经济，那选浮动利率可能就比较划算。但如果您担心利率上升，而且对当前的利率水平比较满意，那选固定利率更保险。比如说您贷款的时候利率比较低，您怕以后利率涨上去，那就选固定利率，这样每个月还款金额就固定了，心里踏实。

（四）提前还款有讲究：规划好了再行动

1. 评估必要性和时机

要不要提前还款，这得好好想想。如果您手上有一笔闲钱，暂时没什么好的投资渠道，比如说您本来打算存银行，利息又不高，那可以考虑提前还款。一般来说，在等额本息还款前期提前还款比较划算，因为前期利息占比大。就像您贷款 100 万，等额本息还款，还了没几年，如果有 20 万闲钱，提前还了，那后面的利息就能少付不少呢。但如果您有更好的投资渠道，比如说投资回报率比房贷利率高，那可以先不还，用这笔钱去投资。

2. 了解规定和流程

每个银行对提前还款的规定都不太一样。有的银行要求提前还款要提前申请，还要交一定的违约金。您得在签合同的时候就问清楚，提前还款有没有限制，比如最少要还多少，有没有时间限制，违约金是怎么算的。等您决定要提前还款的时候，就按照银行的流程来，准备好相关材料，比如身份证、贷款合同之类的，别到时候因为材料不全办不了。

（五）专业建议不能少：让自己更有底气

1. 找对人咨询

要是您对房贷合同、还款方式这些有疑问，别自己瞎琢磨，找专业人士问问。可以找金融顾问，他们对各种金融产品和还款方式都很了解，能根据您的情况给您分析哪种还款方式好，什么时候提前还款合适。要是您担心合同里有什么法律问题，就找个律师咨询一下。比如说合同里有个条款您觉得不合理，律师可以告诉您这个条款有没有法律效力，会不会损害您的权益。

2. 参考权威信息

多关注一些权威机构发布的关于房贷的信息。比如说央行关于房贷政策的解读，银保监会对金融消费者保护的规定。这些信息能让您了解国家对房贷市场的政策导向，知道自己有哪些权益。您可以关注央行的官方网站、银保监会的官方公众号之类的，这样就能及时获取最新信息，让自己在房贷这个事儿上不糊涂。

总之啊，房贷是个大事儿，就像一场漫长的马拉松，得好好准备，步步谨慎。咱可不能像刘先生那样，跑了半天发现自己还在坑里呢。通过这些方法，您就能在房贷还款的路上少走弯路，保障自己的经济利益，让自己的买房之路更顺畅。希望大家都能住上自己心仪的房子，还房贷也还得轻松愉快！