在上海买1000万元房子，契税可减20万元！政策解读

2024 年 11 月 18 日消息，自 2024 年 12 月 1 日起，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门发布通知取消普通住房和非普通住房标准。这一举措是为了更好地满足居民刚性和改善性住房需求。同时，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布的《公告》明确了与取消标准相衔接的增值税等优惠政策，上海积极落实。

在契税方面，对个人购买 140 平方米以下住房按 1%征收契税（家庭唯一住房或第二套住房均适用），140 平方米以上的，家庭唯一住房减按 1.5%征收，家庭第二套住房减按 2%征收。在个人转让住房个人所得税方面，对未提供完整、准确房屋原值凭证，不能正确计算原值和应纳税额的，按转让收入的 1%核定应纳个人所得税额，取消了转让非普通住房按 2%核定的规定，而其他如转让自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房所得免征个人所得税、居民换购住房个人所得税政策按国家相关文件执行等政策不变。增值税方面，个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征增值税，不足 2 年的，按 5%的征收率全额缴纳。

一、政策调整对购房成本的影响

（一）契税成本变化

对于刚需购房者而言，购买 140 平方米及以下住房契税降至 1%是重大利好。以一套总价 500 万元、面积 100 平方米的首套房为例，原来契税可能按 1.5%征收，需缴纳 7.5 万元，而政策调整后只需缴纳 5 万元。对于改善型购房者购买二套房，如果面积在 140 平方米及以下，同样契税从可能的更高比例降为 1%。如购买总价 800 万元、面积 120 平方米的二套房，新政前契税可能高达 16 万元（假设按 2%计算），新政后只需缴纳 8 万元。
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（二）个人所得税成本变化

在个人转让住房时，由于统一按 1%核定应纳个人所得税额（特定条件下），对于那些无法准确提供房屋原值凭证的卖家来说，转让非普通住房时税负降低。比如转让一套价值 1000 万元的住房（假设为非普通住房且无法提供原值凭证），原来按 2%核定需缴纳 20 万元个人所得税，现在只需缴纳 10 万元。这将刺激二手房市场的活跃度，卖家可能更愿意将房屋挂牌出售，增加市场房源供应。

（三）增值税成本变化

购买 2 年以上（含 2 年）住房对外销售免征增值税的规定，使得持有一定年限房屋的卖家在交易时无需承担这部分成本。对于买家来说，在选择二手房时，会更倾向于购买满足免税条件的房屋，这将促使市场上符合条件的二手房价格更具竞争力，同时也引导卖家持有房屋达到规定年限后再出售，稳定市场预期。

二、对上海房地产市场的影响

（一）购房需求释放

1. 刚性需求

对于首次置业者，较低的契税政策降低了购房门槛。特别是对于年轻家庭和新就业人群，购房成本的降低使得他们能够更早地进入房地产市场。以一些外环附近总价相对较低但面积合适的房源为例，刚需购房者在经济承受能力上更有优势，可能会加速他们的购房决策。

2. 改善性需求

对于改善型购房者，无论是换房面积扩大还是提升居住品质，契税和个人所得税等政策调整都有积极影响。他们在出售现有住房和购买新住房过程中成本降低，会促使更多改善需求释放。例如，一些家庭原本因为换房成本高而犹豫，现在可能会积极行动起来，带动中高端房产市场的交易。

（二）市场活跃度提升

1. 二手房市场

二手房卖家因个人所得税调整更愿意出售房屋，市场上房源供应可能增加。同时，买家因契税优惠和增值税政策，对二手房的关注度和购买意愿也会增强。比如在一些成熟的商圈附近或优质学区周边的二手房，交易可能会更加频繁，价格也可能在供需关系调整下更趋合理。

2. 新房市场

开发商可能会利用政策利好加大推盘力度。购房者在政策激励下，对新房的需求也会增加。开发商可以通过优化产品设计、提高房屋品质等方式吸引购房者。对于一些即将开盘的新楼盘，尤其是位于交通便利、配套设施完善区域的项目，可能会迎来更高的认购率。

（三）市场信心增强与供求关系优化

1. 市场信心

政策的优化向市场传递了积极信号。购房者、卖家和房地产相关从业者都对市场前景更有信心。购房者不再担心购房成本过高，卖家也对房屋交易的收益预期更明确。房地产中介等行业从业者业务量有望增加，进一步稳定市场情绪。

2. 供求关系

需求的释放和供应的增加将促使上海房地产市场供求关系优化。在四季度，这种调整将更加明显。随着更多购房者入市，开发商和卖家积极响应，市场将朝着平稳健康的方向发展，避免了房价的大幅波动，有利于房地产市场长期稳定。

三、实操建议

（一）对于购房者

1. 刚需购房者

• 关注 140 平方米以下的房源，充分利用契税 1%的优惠政策。在选择区域时，可以考虑交通、配套设施发展潜力较大的新兴区域，这些区域房价相对较低，性价比高。

• 准备好购房资金，包括首付和可能的税费等。可以提前咨询银行贷款政策，确保自己的信用状况良好，以获得更优惠的贷款利率。

2. 改善型购房者

• 评估自己的换房需求，确定是单纯面积扩大还是对居住品质有更高要求，如学区、环境等。如果现有住房满足转让自用 5 年以上且是家庭唯一生活用房条件，可以免征个人所得税，可在合适时机挂牌出售。

• 在购买新住房时，根据家庭人口和经济实力选择合适面积和总价的房屋。注意二套房契税政策，合理控制成本。同时，关注新房和二手房市场动态，比较两者的优势和价格。

（二）对于卖家

• 如果准备出售房屋，尽快整理房屋相关资料。若无法提供完整房屋原值凭证，要了解新的个人所得税核定政策。对于持有 2 年以上的住房，可重点向买家宣传增值税免征优势。

• 根据市场行情合理定价。可以参考周边类似房屋的成交价格，结合政策调整对房价的影响，制定一个有竞争力的价格，以吸引更多买家关注。

总之，上海此次取消普通住房和非普通住房标准相关政策调整，对房地产市场各方都有着深远影响。