贷款买房，5年后卖出，房价每年要涨多少才能赚钱？

买房投资，赚钱的方式有两种，一种是靠收租，一种就是靠房价上涨。相比之下，房产投资人会更喜欢靠房价上涨赚钱，因为投资回报高、见效快。那么，如果是贷款买房，每年的房价要涨多少才能赚钱呢？

贷款买房每年房价涨多少才不会亏？

一般专业的房产投资者，都喜欢动用杠杆，也就是贷款买房。因为这样就可以利用有限的资金投资更多的房产，让利润实现最大化。

当然，贷款买房也有缺点，其中的一个缺点就是会增加买房的成本。如果想要在房产投资上赚到钱，每年的房价涨幅至少要高于买房的成本才行。那么，贷款买房都有哪些成本呢？

首先，就是贷款利息。贷款利息可以说是贷款买房的最主要的成本之一。贷款利息的多少，主要跟贷款利率、贷款金额、贷款时间等因素有关，利率越高、金额越高、时间越长，利息也越多。

比如，目前五年期以上的LPR为4.2%，若是房子准备在5年后卖掉，并且刚好只贷5年的时间，那么100万的贷款，利息差不多为11万左右。可如果是贷30年，100万贷款5年的利息就有20万元。

假如贷款利息为11万元，平均每年的贷款利息就是2.2万元左右。若房子的初始价格为120万，那么房价每年只要涨1.8%左右，就能覆盖贷款利息。假如贷款利息为20万元，每年的房价就需要涨3.2%左右才能覆盖贷款利息。

其次，就是买卖及持有房产的税费。买卖房产涉及到的税费，主要有契税、增值税、个税、中介费、物业费等等。其中有些税费可以免交，有些则免不了。

契税基本上是免不了的，最低税率为1%，对于房产投资者来说，名下的房子可能有三套以上，此时的契税税率就是3%了。

假如契税税率为1%，120万的房子，契税就是1.2万元。买三套及以上住房的契税可达到3.6万元。

增值税和个税在一定条件下可以免交，如果想要减少房产投资成本，最好是在可以免交这两种税的情况下买卖房产。

中介费一般是在买卖二手房时才会有，不同中介平台服务费率不同。若是买的新房，就只需要在卖房时付中介费。中介费率若能达到1%，中介费至少就是1万多。若是买的就是二手房，中介费恐怕还得翻一倍不止。

物业费基本也是免不了的。假如物业费为1.8元/平米，90平米的房子，5年的物业费大概为1万元左右。
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仅契税和中介费加起来，成本至少都在3.4万元以上。120万的房子，5年时间每年差不多涨个0.6%左右，就能把税费成本覆盖。

再次，就是通货膨胀。在考虑投资赚钱时，通货膨胀造成的资产贬值的成本，也是需要考虑在内的。

比如100万的资产，每年的通货膨胀率为3%，五年后若是资产还是100万，看似没亏，实际上却是亏了，因为五年后100万的购买力肯定不如现在的100元，实际的资产已缩水。

在过去的一些年里，我国每年的平均通货膨胀率大概在2%左右，房价只要每年涨2%，就能覆盖这部分的成本。

以上的几种成本加起来，如果房子在5年后卖掉，那么房价每年至少得涨4.4%以上，才能有钱可以赚。

那么，大家觉得，未来房产投资还有没有机会赚到钱呢？