公司租赁办公楼如何节税？

对于一些中小企业来说，大多数会选择租赁办公场地。租赁费可以说是企业开支的一项比较大的支出之一，那么企业在签订合同的时候，怎么约定条款会更节税呢？

提到节税，很多人会疑惑，企业租赁办公楼，是费用开支，凭票入账，抵扣就可以了，不需要自己缴税呀？实务当中，大部分的房东会收取净租金收入，也就是房东需要缴纳的房产税，增值税，附加税等会转嫁给企业。那么企业应该如何签合同，才能更节税呢？

1、 通过房产中介来租房

第一反应是不是通过房产中介需要支付中间商差价。直接通过房东，房东把房产税转嫁给企业，以30万房租为例，直接从房东处租赁，需要代房东缴纳30*12%=3.6万房产税。

根据《房产税暂行条例》相关规定，房产税由产权所有人缴纳，承租者承租房产后，再转租的对转租者收取的房产转租收入不征收房产税。

所以通过中介方，中介方不承担房产税，也就不会转嫁给企业，实务当中，房东将办公楼挂给中介，中介公司一般是不会代替房东承担相关税费，中介公司就是赚的一个服务费。
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2、 房产租赁合同应该怎么签，更节税？

在房东要求收取租金净收入，让承租方代替其缴纳相关税费的情况下，相关税费计入租金总金额更划算。

如果相关税费计入合同总金额，那么房东是按照合同总金额开具发票，企业可以凭票进行抵扣，税前扣除；如果租金总金额约定的就是房东要求的净租金收入，房产税，增值税等相关税费没有约定在总金额当中，企业代替房东缴纳，收到的发票是以房东为抬头的，这部分费用跟企业的生产经营活动不直接相关，不能作为企业费用进行税前扣除。

便于理解，我们举个例子：

A公司（一般纳税人）从甲公司（小规模纳税人）租赁一套办公楼（市区），双方约定甲公司获取的净租金收入为10万/月，房产税，增值税及附加税等都由A公司承担。如果合同约定的租金就是10万/月，那么A公司需要代替甲公司缴纳相关税费为：

增值税：10*12*5%=6万；

房产税：10*12*12%=14.4万；

附加税（城建税，教育费，地方教育费附加）：6*（7% 3% 2%）=0.72万；（今年疫情附加税有优惠政策，大家可以关注一下）；

印花税：10*12*0.1%=0.12万

企业所得税暂时不考虑的情况下，一年需要替甲公司缴纳6 14.4 0.72 0.12=21.24万元税费，而且这部分税费企业还不能税前扣除，相当于还需要多缴纳21.24*25%=5.31万元的企业所得税。

如果我们改进合同金额，房东净租金收入还是10万元/月，但是我们把这些税费计入合同总金额，加入总金额为a。

那么a-5%a-12%a-5%*12%a-0.1%a=10*12，

求解，a=145.81万，即，月租金为145.81/12=12.23万

所以合同约定年租金为145.81，或则月租金为12.23万元，这样企业所得税前扣除金额为145.81万元，相关的税费就可以合理进行扣除了。

如果房东是个人的话，那么还需要缴纳个人所得税，计算方法原理如上一样，改变一下税率就可以了。

3、 租赁合同房租和物业费分开写

我们知道对于房东是一般纳税人而言，房租租赁租金需要缴纳9%的增值税，而物业费是按照6%缴纳增值税的，对于房东为小规模纳税人的，租金收入需要缴纳5%的增值税，物业费只需要3%。中间是有税率差的。如果物业费需要承租方来负担，房东缴纳的相关税费也由承租方承担，那就分开写，这样能实际减少承租方代房东支付的增值税支出。

以上公司租赁办公室相关节税点希望对你有所帮助，更多财税知识还请持续关注中睿百科。