二手房过户费怎么算？实操分析，让你轻松避开“坑”

二手房过户费怎的算法是：契税 个人所得税 营业税 印花税 土地增值税 中介服务费，所有购房的税费加到一起就是二手房的全部过户费了。

一、 二手房过户费用主要包括哪些？

一般情况下，二手房过户费用主要包括以下几项：

1. 契税：购房者在购买二手房时需要缴纳契税。根据国家相关政策规定，契税的税率为房屋交易价格的1.5%。需要注意的是，如果购房者的房屋面积大于90平方米，则需要缴纳1.5%的契税；如果房屋面积小于等于90平方米，则需要缴纳1%的契税。

2. 个人所得税：如果卖方出售的房屋持有时间不足5年，则需要缴纳个人所得税。个人所得税的税率为房屋交易价格的20%。

3. 营业税：根据国家相关政策规定，个人出售不足5年的非普通住宅需要缴纳营业税。营业税的税率为房屋交易价格的5.6%。需要注意的是，如果购房者购买的是普通住宅且持有时间超过2年，则可以免征营业税。

4. 印花税：购房者和卖方都需要缴纳印花税。印花税的税率为房屋交易价格的0.05%。

5. 中介服务费：如果购房者通过中介公司购买二手房，则需要支付中介服务费。中介服务费的收费标准因地区和中介公司而异，一般情况下为房屋交易价格的1%至3%不等。

6. 土地增值税：如果卖方出售的房屋持有时间超过2年，则可以免征土地增值税；否则，需要按照规定缴纳土地增值税。土地增值税的税率为房屋交易价格的30%至60%不等。

二、 如何计算二手房过户费用？

了解了二手房过户费用的组成之后，我们来实际计算一下。假设购房者购买一套总价为200万元的二手房，面积为90平方米，卖家持有房屋已满2年但未满5年，购房者通过中介公司购买房屋，中介服务费为房屋总价的1%，则二手房过户费用具体计算如下：

1. 契税 = 200万元 × 1% = 2万元

2. 个人所得税 = 200万元 × 20% = 40万元

3. 营业税 = 200万元 × 5.6% = 11.2万元

4. 印花税 = (200万元 40万元 11.2万元 2万元) × 0.05% = 1.17万元

5. 中介服务费 = 200万元 × 1% = 2万元

6. 土地增值税 = 0（因为卖方持有房屋已满2年，所以免征土地增值税）

因此，购房者购买这套二手房所需支付的过户费用为：2万元 40万元 11.2万元 1.17万元 2万元 = 66.37万元。

需要注意的是，以上计算结果仅作为参考，实际情况可能因地区、政策等因素而有所不同。购房者应在购房前详细了解当地的过户费用政策，以免在过户过程中出现费用计算错误等问题。

三、 如何避免在二手房过户过程中出现纠纷？

在二手房过户过程中，购房者与卖方之间可能会因为费用计算、税费承担等问题而发生纠纷。为了避免这种情况的发生，建议购房者在购房前做好以下几点：

1. 了解当地的过户费用政策。购房者应提前了解当地的过户费用政策，包括需要缴纳哪些费用、费用计算方式、税费承担原则等，以便在购房过程中做到心中有数。
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2. 与卖方协商费用分摊。购房者应与卖方协商在过户过程中各项费用的分摊方式，明确各自需要承担的费用，以避免因费用分摊问题而发生纠纷。

3. 选择正规的中介公司。购房者应选择正规的中介公司，确保中介服务费用的合理性和透明度，避免因中介费用问题而发生纠纷。

4. 保留好相关凭证。购房者应在购房过程中保留好相关凭证，如购房合同、过户手续等，以便在发生纠纷时作为证据使用。

总之，在购买二手房的过程中，购房者应充分了解当地的过户费用政策，与卖方明确费用分摊方式，选择正规的中介公司，并保留好相关凭证，以避免在过户过程中出现纠纷。